La loi pour l’Accès au logement et à un urbanisme rénové (ALUR) du 24
mars 2014 crée un nouveau diagnostic le Diagnostic technique global
(DTG). Il a pour objectif de préciser l’état de l’immeuble avec une
projection sur les dix années à venir des éventuels travaux nécessaires à
sa conservation et à l’entretien de l’immeuble tout en assurant les
rénovations énergétiques qui s’imposent. Le DTG doit comporter la liste
des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, notamment, ceux
qui pourraient être menés au cours des dix prochaines années, ainsi
qu’une évaluation sommaire de leur coût.
Le DTG est à réaliser ou à voter dans 3 cas :
Cas n°1 :
Dans le cadre des procédures relatives à l’insalubrité (CSP :
L.1331-26), à la sécurité des équipements communs des immeubles
collectifs (CCH : L.129-1) ou au péril (CCH : L.511-1), l’autorité
administrative compétente peut demander au syndicat de lui produire le
DTG afin de vérifier l’état et la sécurité des parties communes (CCH :
L.731-5 I). En cas de refus ou d'impossibilité de communiquer ce
document un mois après notification de la demande, l’autorité
administrative compétente peut faire réaliser d'office le DTG au frais
du syndicat de copropriétaires (CCH : L.731-5 II).
Cas n°2 :
Depuis le 1er janvier 2017, tout immeuble en copropriété, à destination
partielle ou totale d’habitation (CCH : L.731-1), peut faire l’objet
d’un DTG. La question de la réalisation du DTG doit avoir été inscrite
à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Dans ce cas, les
copropriétaires se prononcent sur la réalisation du DTG et ses
modalités. La décision est prise à la majorité simple (majorité des voix
des copropriétaires présents et représentés / loi du 10.7.65 : art.
24).
Cas n°3 : Mise en copropriété
d’un immeuble, le DTG remplace le SRU préalable à la mise en copropriété
(CCH : L.111-6-2 abrogé). Il doit être réalisé avant l’établissement du
règlement de copropriété et de l’état descriptif de division.
Une
fois le DTG réalisé, il doit être présenté aux copropriétaires au cours
de l’assemblée générale qui suit sa réalisation ou sa révision (CCH :
L.731-2 I).
Lors de cette même assemblée, les copropriétaires
doivent se prononcer sur la question de l’élaboration d’un plan
pluriannuel de travaux et les modalités de mise en œuvre (contenu,
calendrier, évaluation financière, modalités de financement et choix du
maître d’œuvre).
Conséquence du DTG sur l’obligation en matière de fonds de travaux
Si
le diagnostic technique global a été réalisé et qu'il ne fait
apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le
syndicat est dispensé de l'obligation de constituer un fonds de travaux
pendant la durée de validité du diagnostic (loi du 10.7.65 : art.
14-2).
Lorsqu’un DTG existe, la liste des travaux jugés
nécessaires à la conservation de l'immeuble en précisant les équipements
ou éléments du bâtiment concernés par ces travaux ainsi que
l'échéancier recommandé doit être mentionnée dans le carnet
d’entretien.
Cadre de la mission :
Elle est composée des vérifications et contrôles suivants :
- les modes constructifs traditionnels et contemporains, tant en gros œuvre qu'en second œuvre ;
- les bâtiments, les produits de construction, les matériaux de construction, les équipements techniques ;
- les pathologies du bâtiment et de ses équipements ;
- la thermique des bâtiments et les possibilités d'amélioration énergétique et de réhabilitation thermique et leurs impacts potentiels notamment acoustiques ;
- la terminologie technique et juridique du bâtiment, dans son acception par l'ensemble des corps d'état, en rapport avec l'ensemble des domaines de connaissance mentionnés ci-dessus ;
- les textes législatifs et réglementaires traitant de l'habitat et de la construction, en particulier les normes de sécurité et d'accessibilité, règlement sanitaire départemental, ainsi que les notions juridiques de la copropriété et les relations légales ou contractuelles entre le syndicat des copropriétaires et les prestataires d'entretien des équipements communs ;
- la gestion financière des copropriétés permettant d'analyser les contrats d'entretien et d'estimer la capacité d'investissement du syndicat et des copropriétaires ;
- les équipements nécessaires au bon déroulement de la mission.
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